Come promesso torniamo ad analizzare il settore immobiliare ancora una volta con un’ottica non convenzionale. Nel primo articolo della serie abbiamo dato una visione generale di come entrare correttamente negli investimenti immobiliari diversificando sia in termini di immobili che in termini geografici.
Nel secondo abbiamo invece concentrato la nostra attenzione su un settore più specifico dell’immobiliare, ossia quello commerciale. Potete controllare voi stessi la bontà degli investimenti suggeriti qui. Precisiamo inoltre che tutti i titoli riportati in questo blog fanno parte del nostro portafoglio.
Veniamo quindi alla terza tipologia d’investimento immobiliare che può presentare un ottimo investimento nel medio termine.
Prima di iniziare però elenchiamo fin da subito le criticità che tale investimento presenta:
- Il titolo è quotato sul NYSE, ciò implica che non tutti i lettori hanno l’opportunità di operare su tale mercato o di farlo a costi contenuti. Per questo vi invito a controllare le condizioni di operatività della vostra banca.
- Trattandosi di una società statunitense quotata sul NYSE l’investimento è in dollari, quindi esposto al rischio cambio.
- La società è stata negli ultimi giorni al centro di alcuni problemi, che analizzeremo di seguito, che hanno fatto calare la quotazione del titolo di circa il 9-10% in due seduto. Tale caduta rappresenta un’occasione per entrare nella società a prezzi scontati.
Ormai è un dato risaputo che l’invecchiamento nella popolazione occidentale sarà un trend che proseguirà nei prossimi decenni. Gli Stati Uniti non fanno eccezione come riportato nella figura di seguito.
La connessione con il settore immobiliare qual è? La società che andremo ad analizzare è un fondo immobiliare che possiede proprietà utilizzate nel il settore della salute. Entrando più nello specifico il fondo mette in affitto ad aziende specializzate cliniche, centri di riabilitazione post ospedaliera e case di riposo per anziani. In altre parole la società in questione non si accolla direttamente il rischio d’impresa nel settore del ricovero e/o riabilitazione ma “riscuote” gli affitti da diverse società che operano nel settore.
Il portafoglio delle proprietà è molto diversificato: parliamo di 986 strutture sparse in 42 stati in US ed in Inghilterra. Tali immobili sono dati in locazione a ben 77 operatori diversi.
Ma veniamo ora ai numeri di borsa:
- La società vanta un elemento per noi molto importante: da 15 anni consecutivi riesce a incrementare costantemente, anno dopo anno, i dividendi distribuiti mantenendo un Pay Out costante sempre attorno al 80%.
- Per il trend di invecchiamento della popolazione possiamo verosimilmente ipotizzare che la domanda di questa tipologia di immobili sarà in continua crescita.
- Il fondo reinveste costantemente gli utili non distribuiti in ulteriori immobili aumentando così sia il volume dei ricavi sia la diversificazione del portafoglio stesso.
- Ai prezzi attuali il titolo offre un rendimento da dividendo annuo pari a circa il 9,15%, distribuito in 4 rate trimestrali.
Stiamo parlando di
come vedete il 30/10/2017 si è verificato un violento ribasso che ha riportato il titolo sui livelli toccati nel febbraio dell’anno scorso. In questa data il CEO ha comunicato che uno dei suoi operatori, il cui nome è Orianna, è in difficoltà nei pagamenti. Già le strutture nel Texas sono state allocate ad un altro operatore, mentre per le rimanenti strutture riportiamo le parole del CEO:
Adjusted FFO for the third quarter is $0.79 per share. Funds available for distribution, FAD for the quarter is $0.73 per share. The reduction in adjusted FFO and FAD is primarily related to converting the Orianna portfolio to cash basis accounting with no adjusted FFO or FAD recognized for Orianna in the third quarter.
During the third quarter, we cooperatively completed the transition of Orianna’s Texas facilities to another Omega operator, and we completed the sale of the Northwest facilities to two buyers. Unfortunately, the remaining portfolio continues to underperform and Orianna continues to apply free cash flow to pay down past due vendors and other obligations.
We are in active discussions with Orianna’s owners and consultants regarding the potential transition and/or sale of certain assets versus a federal or state court restructure. We are hopeful, we can develop an out-of-court plan, which if successful, would likely result in cash rents of $32 million to $38 million per year, as compared to the current annual contractual rent of $46 million.
“We remain confident in our ability to pay our dividend, increasing our quarterly common dividend by $0.01 to $0.65 per share. We’ve now increased the dividend 21 consecutive quarters. Our dividend payout ratio remains conservative at 82% of adjusted FFO and 89% of FAD, and we expect these percentages will improve as the Orianna facilities return to paying rent. Our revised 2017 guidance reflects the impact of Orianna’s cash accounting and our anticipation that no cash were received for the balance of the year.
Detto in parole povere (ed in italiano), si sta cercando di arrivare ad una transazione amichevole che porti ad un taglio degli affitti dagli attuali 46 milioni a 38/32 milioni. Prendendo il limite basso avremmo una differenza di 14 milioni. Sapendo che il fondo genera ricavi per circa 900 milioni all’anno, la riduzione sui ricavi dovrebbe attestarsi a circa 1,5% (ben inferiore del 10% di ribasso subito). Notiamo come la diversificazione paghi sempre in ogni ambito!
Mettiamo anche che un altro dei top operator si trovi in situazioni analoghe o peggiori possiamo ipotizzare una calo di un massimo del 4/5%, che renderebbe comunque ancora a sconto i prezzi azionari. Se sommiamo il fatto della solida liquidità del fondo e la sua capacità di incrementare il dividendo a 0,65$ per azione senza intaccare la cassa, ci fa intravedere la possibilità di un ottimo investimento nel medio-lungo termine.
Come disse il grande Warren Buffet:
Basta avere paura quando gli altri sono avidi ed essere avidi quando gli altri hanno paura.