Investire nell’immobiliare Inglese a dispetto della Brexit

Partiamo dal post della settimana scorsa: avevamo evidenziato l’eccessiva forza del cambio EUR/USD, la figura sotto parla da sola:

Nell’ultima settimana non ha fatto altro che scendere. Per chi avesse comprato l’ETF consigliato avrebbe sicuramente beneficiato di tale ribasso (essendo appunto l’ETF esposto al dollaro).

Continuiamo anche oggi a diversificare il nostro portafoglio non solo in termini di asset posseduti ma anche in termini di valuta.

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Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /3

Come promesso torniamo ad analizzare il settore immobiliare ancora una volta con un’ottica non convenzionale. Nel primo articolo della serie abbiamo dato una visione generale di come entrare correttamente negli investimenti immobiliari diversificando sia in termini di immobili che in termini geografici.

Nel secondo abbiamo invece concentrato la nostra attenzione su un settore più specifico dell’immobiliare, ossia quello commerciale. Potete controllare voi stessi la bontà degli investimenti suggeriti qui. Precisiamo inoltre che tutti i titoli riportati in questo blog fanno parte del nostro portafoglio.

Veniamo quindi alla terza tipologia d’investimento immobiliare che può presentare un ottimo investimento nel medio termine.

Prima di iniziare però elenchiamo fin da subito le criticità che tale investimento presenta:

  1. Il titolo è quotato sul NYSE, ciò implica che non tutti i lettori hanno l’opportunità di operare su tale mercato o di farlo a costi contenuti. Per questo vi invito a controllare le condizioni di operatività della vostra banca.
  2. Trattandosi di una società statunitense quotata sul NYSE l’investimento è in dollari, quindi esposto al rischio cambio.
  3. La società è stata negli ultimi giorni al centro di alcuni problemi, che analizzeremo di seguito, che hanno fatto calare la quotazione del titolo di circa il 9-10% in due seduto. Tale caduta rappresenta un’occasione per entrare nella società a prezzi scontati.

Ormai è un dato risaputo che l’invecchiamento nella popolazione occidentale sarà un trend che proseguirà nei prossimi decenni. Gli Stati Uniti non fanno eccezione come riportato nella figura di seguito.

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Il punto sulle nostre strategie. 8/9 in profitto!

Oggi facciamo un check delle nostre strategie d’investimento. Anche se sono passati poco più di due mesi dal nostro primo post, si possono già tirare le prime somme.

Partendo dal primo appunto, siamo tornati più volte sulla nostra visione di bassa inflazione e l’obbligo da parte della BCE di continuare nelle politiche espansive. Un’ulteriore conferma la trovate qui bella fresca!

1 – ETF Obbligazionari

Non ci eravamo però limitati a fare considerazioni macroeconomiche astratte, ma dato consigli operativi coerenti con la nostra view indicando due ETF obbligazionari europei. Vediamo com’è andata:

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Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /2

Nell’articolo precedente abbiamo analizzato l’andamento del mercato immobiliare in Italia e sfatato l’opinione comune che comprare casa sia un investimento sicuro. A fronte di ciò abbiamo fatto un’analisi più generale su tutti i paesi sviluppati ed abbiamo constatato che il mercato in questo caso si è rivelato redditizio anche nella più sfortunata circostanza in cui si fosse deciso di entrare proprio alla vigilia dello scoppio della bolla dei mutui sub prime. A fronte di tale analisi è stato individuato un ETF globale che incorpora varie società immobiliari di tutto il mondo che, tra le altre caratteristiche, devono distribuire almeno il 2% in dividendi.

In questo nuovo articolo dedicato all’immobiliare analizzeremo invece un fondo immobiliare che investe in immobili commerciali prevalentemente mirati alla grande distribuzione.

Più precisamente la holding in questione possiede un portafoglio di importanti immobili commerciali  Continua a leggere…

Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /1

Da sempre il mattone è uno degli investimenti preferiti dagli italiani. I motivi di questa preferenza affondano in ragioni storiche e sociali, ma alcune di esse negli ultimi anni sono però venute meno. Cerchiamo di elencarle brevemente ed analizziamo quali sono i pro ed i contro nel modo classico d’investire in questo tipo di asset (comprare direttamente un immobile) per poi iniziare a suggerire altri tipi di strumenti più efficaci e sicuri che consentono d’investire nel settore immobiliare anche per chi non ha liquidità sufficiente per comprare una casa.

  • Storicamente abbiamo dato per scontato che un immobile si rivalutasse nel tempo. Purtroppo, chi ha voluto o dovuto vendere una casa lo sa benissimo, i prezzi negli ultimi anni sono scesi considerevolmente. Il grafico qui sotto riporta i dati ISTAT sull’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia a partire dal 2010. La linea rossa è quella per noi più interessante poiché rappresenta la media pesata tra le nuove abitazioni e quelle già esistenti. In 6 anni si è avuto un deprezzamento medio reale del 15%, per le case esistenti siamo a quasi – 20%. (Spunto di riflessione: c’è qualcuno che sostiene che l’inflazione sia una sciagura per i proprietari, tra il 2010 ed il 2016 abbiamo avuto di tutto ma non certo l’inflazione, anzi…)
  • L’acquisto di un’abitazione viene tipicamente percepito come sicuro, principalmente perché un immobile è un bene tangibile di cui si stabilisce il vero prezzo solo alla stipula di un contratto di compra/vendita, senza percepire quotidianamente l’oscillazione dei prezzi che invece è significativa, come riportato nella figura sopra.
  • Un altro punto debole di un investimento “fai da te” è la mancanza di diversificazione. Infatti di solito chi investe direttamente nell’immobiliare lo fa con uno o due immobili e molte volte impiegando più del 50% del proprio patrimonio. Se poi si tiene conto della tassazione sulle seconde case e del tasso di morosità degli affitti che sta aumentando di anno in anno (qui qualche dato), un investimento si può trasformare in un costo.
  • Come ultimo aspetto a medio-lungo termine c’è l’aspetto demografico/salariale che in parte si collega al primo post di questo blog. Infatti sappiamo che demograficamente l’Italia è un paese che sta invecchiando e che ha un crescita demografica nulla, addirittura sarebbe negativa senza il fenomeno dell’immigrazione. Quindi vuol dire che nel futuro la domanda non crescerà. Non solo: i nuovi acquirenti avranno minore disponibilità della generazione precedente sia per le politiche di deflazione salariale sia appunto per il fenomeno dell’immigrazione.

Stabilito ciò, se conoscete bene sia la zona che l’immobile su cui desiderate investire e se avete disponibilità almeno 5 volte, il suo prezzo potete anche pensare di acquistare in maniera diretta, altrimenti esistono strumenti più efficienti che permetto di avere un’esposizione diversificata sul mercato immobiliare.

 

Questo è il primo post Continua a leggere…