Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /2

Nell’articolo precedente abbiamo analizzato l’andamento del mercato immobiliare in Italia e sfatato l’opinione comune che comprare casa sia un investimento sicuro. A fronte di ciò abbiamo fatto un’analisi più generale su tutti i paesi sviluppati ed abbiamo constatato che il mercato in questo caso si è rivelato redditizio anche nella più sfortunata circostanza in cui si fosse deciso di entrare proprio alla vigilia dello scoppio della bolla dei mutui sub prime. A fronte di tale analisi è stato individuato un ETF globale che incorpora varie società immobiliari di tutto il mondo che, tra le altre caratteristiche, devono distribuire almeno il 2% in dividendi.

In questo nuovo articolo dedicato all’immobiliare analizzeremo invece un fondo immobiliare che investe in immobili commerciali prevalentemente mirati alla grande distribuzione.

Più precisamente la holding in questione possiede un portafoglio di importanti immobili commerciali  Continua a leggere…

L’inflazione rallenterà sempre più… ma è possibile avere il 6% di rendimenti

Ormai sapete che fin dal primo post abbiamo messo in evidenza l’importanza della dinamica dell’inflazione perché essa è un driver per molti temi d’investimento, in primis per coloro che investono in bond, ossia in obbligazioni.

La posizione presa è stata netta: attualmente non ci sono motivi per cui l’inflazione debba salire, posizione contrarian al battage mediatico ancora in voga! Quindi abbiamo detto di stare alla larga da tutto ciò che è “inflation linked” e abbiamo consigliato due prodotti a basso costo che trovate qui. Faccio notare inoltre notare che la scorsa settimana l’ETF con ISIN 

ha pagato la cedola semestrale portando il rendimento da dividendi sopra il 3.8% annuo, a cui si somma una rivalutazione del capitale di 2.15%, con un guadagno complessivo di quasi il 6% ai prezzi attuali (da inizio anno).

Nel corso delle settimane abbiamo avuto diverse conferme:

Oggi, dopo aver letto il bollettino della BCE, diciamo che per tutta la prima metà del 2018 possiamo star tranquilli:

nel primo trimestre del prossimo anno la crescita del prezzi al consumo dell’Area Euro dovrebbe attestarsi attorno allo 0,9%.

…quindi sotto l’1%! Maggiori informazioni potete trovale qui.

In conclusione per chi volesse fare un investimento a basso rischio ma non volesse rinunciare in toto ai rendimenti continuiamo a sostenere la strategia riportato sul primp post.

Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /1

Da sempre il mattone è uno degli investimenti preferiti dagli italiani. I motivi di questa preferenza affondano in ragioni storiche e sociali, ma alcune di esse negli ultimi anni sono però venute meno. Cerchiamo di elencarle brevemente ed analizziamo quali sono i pro ed i contro nel modo classico d’investire in questo tipo di asset (comprare direttamente un immobile) per poi iniziare a suggerire altri tipi di strumenti più efficaci e sicuri che consentono d’investire nel settore immobiliare anche per chi non ha liquidità sufficiente per comprare una casa.

  • Storicamente abbiamo dato per scontato che un immobile si rivalutasse nel tempo. Purtroppo, chi ha voluto o dovuto vendere una casa lo sa benissimo, i prezzi negli ultimi anni sono scesi considerevolmente. Il grafico qui sotto riporta i dati ISTAT sull’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia a partire dal 2010. La linea rossa è quella per noi più interessante poiché rappresenta la media pesata tra le nuove abitazioni e quelle già esistenti. In 6 anni si è avuto un deprezzamento medio reale del 15%, per le case esistenti siamo a quasi – 20%. (Spunto di riflessione: c’è qualcuno che sostiene che l’inflazione sia una sciagura per i proprietari, tra il 2010 ed il 2016 abbiamo avuto di tutto ma non certo l’inflazione, anzi…)
  • L’acquisto di un’abitazione viene tipicamente percepito come sicuro, principalmente perché un immobile è un bene tangibile di cui si stabilisce il vero prezzo solo alla stipula di un contratto di compra/vendita, senza percepire quotidianamente l’oscillazione dei prezzi che invece è significativa, come riportato nella figura sopra.
  • Un altro punto debole di un investimento “fai da te” è la mancanza di diversificazione. Infatti di solito chi investe direttamente nell’immobiliare lo fa con uno o due immobili e molte volte impiegando più del 50% del proprio patrimonio. Se poi si tiene conto della tassazione sulle seconde case e del tasso di morosità degli affitti che sta aumentando di anno in anno (qui qualche dato), un investimento si può trasformare in un costo.
  • Come ultimo aspetto a medio-lungo termine c’è l’aspetto demografico/salariale che in parte si collega al primo post di questo blog. Infatti sappiamo che demograficamente l’Italia è un paese che sta invecchiando e che ha un crescita demografica nulla, addirittura sarebbe negativa senza il fenomeno dell’immigrazione. Quindi vuol dire che nel futuro la domanda non crescerà. Non solo: i nuovi acquirenti avranno minore disponibilità della generazione precedente sia per le politiche di deflazione salariale sia appunto per il fenomeno dell’immigrazione.

Stabilito ciò, se conoscete bene sia la zona che l’immobile su cui desiderate investire e se avete disponibilità almeno 5 volte, il suo prezzo potete anche pensare di acquistare in maniera diretta, altrimenti esistono strumenti più efficienti che permetto di avere un’esposizione diversificata sul mercato immobiliare.

 

Questo è il primo post Continua a leggere…

Come volevasi dimostrare, anche Draghi lo ammette

Poco meno di un mese fa abbiamo iniziato questo blog prendendo posizione contro quello che allora sembrava un dato scontato per la gran parte degli operatori e dei mass media. Il primo articolo rifletteva su alcuni aspetti, magari evidenti, ma, chissà perché, poco messi in evidenza dal “main stream”. Nelle settimane successive abbiamo avuto delle conferme a quanto detto che potete trovare qui e qui.

Però lo ammetto, le parole pronunciate ieri dal governatore della BCE Mario Draghi, sono quelle che mi hanno dato maggior soddisfazione. Di seguito ne riporto alcuni stralci:

Un problema che frena l’inflazione, ha aggiunto Draghi, è che i salari nominali restano in ritardo rispetto alla crescita dell’economia, per una serie di ragioni, fra cui bassa produttività, ma anche le strategie sindacali che in questi anni hanno puntato più a garantire la sicurezza del lavoro anziché l’aumento delle retribuzioni

Per quel che conta, il sottoscritto si dissocia completamente dai motivi addotti riguardo il mancato aumento dei salari (rimane comunque il dato oggettivo della deflazione salariale). E ancora:

L’inflazione crescerà al ritmo dell’1,5% nel 2017, dell’1,2% nel 2018 e dell’1,5% nel 2019.

A giugno, a Tallinn, l’Eurotower aveva previsto un +1,5% dei prezzi quest’anno, seguito poi da +1,3% nel 2018 e +1,6% nel 2019.

Dulcis in fundo:

Il quantitative easing non si ferma, restiamo impegnati a preservare il grado molto sostanziale di accomodamento monetario necessario ad assicurare una convergenza sostenuta dell’inflazione verso livelli sotto ma vicino al 2% nel medio termine

Per concludere analizzare i fatti, invece che seguire bovinamente opinioni di persone per lo più poco informati od in malafede, alla fine paga sempre e sarà sempre la metodologia che questo blog applicherà.

Alla luce di ciò, nel prossimo post analizzeremo come quanto detto fin qui influirà sul mercato immobiliare e come investire su esso senza dover necessariamente comprare direttamente una casa.

Rendimento del 15% annualizzato sul certificato Mediobanca

Come promesso oggi analizzeremo un nuovo certificato abbastanza diverso dal Cash Collect su Mediaset. Colgo l’occasione per segnalarvi che Mediaset si sta muovendo proprio tra i 3.1 e 3 euro, i due livelli di supporto che avevamo individuato (ognuno può quindi fare le proprie valutazioni se e come entrare nel certificato).

Torniamo ora al topic di questo post: oggi analizzeremo un Reversed Bonus Cap. Prima di tutto riportiamo la definizione su cosa sia un Reversed Bonus Cap:

permettono di partecipare alla performance negativa registrata dall’azione o dall’indice sottostante fino ad un livello massimo detto Cap, corrispondendo inoltre un premio – Bonus – se il sottostante si è mantenuto stabile o ha registrato un ribasso. Condizione per ricevere il bonus è che il sottostante non tocchi la barriera di protezione durante la vita del Certificate. Se il rialzo registrato dal sottostante è superiore al livello di barriera, il valore di rimborso sarà inversamente legato alla performance del sottostante.

Potremo quindi guadagnare su un ribasso di un’azione, neò nostro caso Mediobanca.

Vediamo in pratica cosa significa prendendo ad esempio il certificato che ha come sottostante Mediobanca. Al solito partiamo dall’analisi grafica del sottostante (ossia Mediobanca).

 

Ho deciso di di riportare un grafico a barre settimanali perché penso sia il più adatto per gli orizzonti temporali del certificato che analizzeremo a breve.

Avrete notato che abbiamo tracciato due linee celesti continue, una sul grafico dei prezzi, l’altro sull’indicatore stocastico. Sono lì ad evidenziare una divergenza: a due massimi crescenti dei prezzi corrispondono due massimi decrescenti sullo stocastico. Quando ciò avviene, la maggior parte delle volte, significa che i prezzi smetteranno di salire e anzi tenderanno a scendere. In effetti è proprio ciò che è successo nelle settimane successive. Inoltre tra la 2a e la 3a settimana di Luglio, dove è stata messa la lettera P, si è verificato un pattern ribassista detto Engulfing Bearish che rafforza ulteriormente la tendenza ribassista (od almeno NON rialzista) del titolo. È proprio in quest’ottica che abbiamo scelto il certificato Reversed: come riportato sopra esso ci permette di ricevere un bonus se il titolo non supera mai una certa barriera. Cominciamo quindi a dare un po’ di numeri:

 

Nuova conferma dell’impianto deflattivo in EU

A metà Agosto ho aperto  questo blog con questo post: Inflazione, fine delle politiche espansive ed altre trappole, pronosticando in sostanza che l’inflazione sarebbe stata a lungo sotto il famigerato 2%. Una prima conferma è arrivata a stretto giro, come riportato qui.

Avevo poi scritto:

Nell’eurozona vige un sistema a cambi fissi (che è diverso da avere una moneta unica in area valutaria ottimale), ciò significa che ogni recupero di competitività va effettuata comprimendo i sari. Ogni paese della zona euro ha infatti, dopo il 2012, implementato politiche di compressione salariale (in Italia abbiamo avuto il Job Act ad esempio), l’ultimo di questi sarà la Francia di Macron

Proprio ieri, guarda caso, leggo questa notizia. Quindi abbiamo una conferma (ulteriore) della nostra visione.

Colgo l’occasione per anticiparvi  che a breve uscirà un nuovo post su un nuovo certificato che ci farà guadagnare quando il sottostante si deprezza.