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Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /3

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Come promesso torniamo ad analizzare il settore immobiliare ancora una volta con un’ottica non convenzionale. Nel primo articolo della serie abbiamo dato una visione generale di come entrare correttamente negli investimenti immobiliari diversificando sia in termini di immobili che in termini geografici.

Nel secondo abbiamo invece concentrato la nostra attenzione su un settore più specifico dell’immobiliare, ossia quello commerciale. Potete controllare voi stessi la bontà degli investimenti suggeriti qui. Precisiamo inoltre che tutti i titoli riportati in questo blog fanno parte del nostro portafoglio.

Veniamo quindi alla terza tipologia d’investimento immobiliare che può presentare un ottimo investimento nel medio termine.

Prima di iniziare però elenchiamo fin da subito le criticità che tale investimento presenta:

  1. Il titolo è quotato sul NYSE, ciò implica che non tutti i lettori hanno l’opportunità di operare su tale mercato o di farlo a costi contenuti. Per questo vi invito a controllare le condizioni di operatività della vostra banca.
  2. Trattandosi di una società statunitense quotata sul NYSE l’investimento è in dollari, quindi esposto al rischio cambio.
  3. La società è stata negli ultimi giorni al centro di alcuni problemi, che analizzeremo di seguito, che hanno fatto calare la quotazione del titolo di circa il 9-10% in due seduto. Tale caduta rappresenta un’occasione per entrare nella società a prezzi scontati.

Ormai è un dato risaputo che l’invecchiamento nella popolazione occidentale sarà un trend che proseguirà nei prossimi decenni. Gli Stati Uniti non fanno eccezione come riportato nella figura di seguito.

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Il punto sulle nostre strategie. 8/9 in profitto!

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Oggi facciamo un check delle nostre strategie d’investimento. Anche se sono passati poco più di due mesi dal nostro primo post, si possono già tirare le prime somme.

Partendo dal primo appunto, siamo tornati più volte sulla nostra visione di bassa inflazione e l’obbligo da parte della BCE di continuare nelle politiche espansive. Un’ulteriore conferma la trovate qui bella fresca!

1 – ETF Obbligazionari

Non ci eravamo però limitati a fare considerazioni macroeconomiche astratte, ma dato consigli operativi coerenti con la nostra view indicando due ETF obbligazionari europei. Vediamo com’è andata:

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Quelli che Mario Draghi prima o poi terminerà il QE

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Questo blog è iniziato con una presa di posizione non facile in quel periodo, potete leggerla qui: Inflazione, fine delle politiche espansive ed altre trappole Abbiamo sempre pensato che l’informazione (chiamiamolo main-stream) stesse veicolando un messaggio distorto e senza alcun fondamento economico e che questa fosse la ragione di tanti sbagli negli investimenti, nella mancata analisi delle ragioni di una crisi bancaria non ancora terminata.

Questo blog, oltre che fornire segnali e strategie operative, si è posto proprio questo obbiettivo: essere una voce fuori dal coro, per il semplice piacere di far trasparire la realtà dei fatti. La verità dei fatti ha sempre la testa dura:

Basterebbe questo grafico a far capire come son andate le cose no? Io ve lo sintetizzo in una frase molto semplice: “Se la baracca europa (con la e minuscola) vuol restare in piedi bisogna pompare artificialmente liquidità ad libitum” e le quotazione dell’euro (finalmente) ne ha preso atto.

Se qualcuno si fosse fermato alla semplice dichiarazione:

Da gennaio 2018 il ritmo degli acquisti mensili si ridurrà a 30 miliardi (dai 60 del 2017) fino al 30 settembre 2018 …

leggendo solo la parte della riduzione avrebbe preso una di quelle cantonate da fargli azzerare il suo conto forex. Infatti, il QE verrà si ridotto in termini quantitavi (anche perché inizia a scarseggiare i titoli da comprare secondo i sacri criteri BCE) ma udite udite:

La BCE è pronta a incrementare il programma se necessario, per durata o entità. “. Quindi oltre che estenderlo per un altro anno ha detto che probabilmente ciò non basterà.

Infatti guardate cosa è successo al nostro BTP a 10 anni (per chi avesse comprato un ETF sul governativo):

Inoltre riportiamo queste dichiarazioni che sembrano ricalcare passo per passo quanto scrivemmo quest’estate:

I tassi dell’inflazione dovrebbero rallentare nella fine dell’anno.

Ma soprattutto:

Non l’abbiamo mai chiamato tapering, ma ricalibrazione.

Allora ormai l’avrete capito… il tapering non ci sarà, l’inflazione non ci sarà e per noi che siamo sul mercato ne dobbiamo prendere atto: puntare su High Yield scadenza massima 3 o 4 anni, puntare sul debito emergente sia in dollari che in valuta locale, lontano dai titoli inflation linked, lontano dalle cassandre che “Prima o poi crolla tutto”, “Prima o poi Draghi finirà il QE”, “Prima o poi l’inflazione esploderà”. Magari certo prima o poi qualcosa succederà… ma nel lungo termine, citando Keynes, lo sapete che fine faremo tutti?… Allora pensiamo a cavalcare il presente.

Per chi soffrisse d’insonnia ecco la conferenza stampa di Mario Draghi:

Come ti strangolo la banca

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Strangolare una banca, sarebbe il sogno di molti farlo vero? Magari dopo esserlo stati, sarebbe bello restituire il favore strangolandola noi una banca. Mi dispiace deludere i più ma la strangolatura di cui andremo a parlare è una tecnica di trading… e comunque può servirci a toglierci qualche soddisfazione anche questa.

Questo post può essere considerato il naturale seguito di “Le banche continueranno ad essere in difficoltà… basta che non crollino in un colpo”. Sintetizzando avevamo affermato che la situazione nel comparto bancario italiano fosse caratterizzata da aspetti contrastanti che avrebbe mantenuto i prezzi in un trading range. Il nostro focus era stato poi indirizzato su due titoli specifici: Banco BPM e Banca Popolare dell’Emilia Romagna. Vediamo quindi a distanza di circa due settimane come sono andate le cose. Partiamo con Banco BPM:

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Investire nel settore farmaceutico: sicurezza e reddito sono conciliabili! 280% in 10 anni!

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Analizziamo un settore molte volte sotto valutato e trascurato in molte analisi ma che trova ampio spazio nei portafogli degli investitori istituzionali: quello farmaceutico e della salute in generale. Parliamo quindi del settore sanitario e cerchiamo al solito di fare un’analisi il più possibile razionale dal punto di vista del business.

Partiamo da una costatazione demografica: l’allungamento delle aspettative di vita, per lo meno nei paesi sviluppati, implica indubbiamente una maggiore spesa per la salute. Di seguito riportiamo l’andamento della spesa in salute pro capite nel mondo dal 2000 al 2014:

Un trend ben definito che dite? In 14 anni è più che raddoppiata senza significative battute d’arresto. Ora osserviamo l’andamento del centro dell’impero (USA)

A livello di trend i due grafici sono più o meno simili (ma l’andamento non vi inganni: i valori assoluti sono ben diversi!). Giusto per curiosità vediamo cosa è successo in Italia:

Quest’ultimo grafico è semplicemente dedicato a chi ancora ritiene che l’austerità sia “salutare”, altri commenti penso siano pleonastici.

Benché i trend dei due primi grafici siano simili (sulla situazione italiana stendiamo appunto un velo pietoso), come già anticipato, i valori assoluti son ben diversi:

Questo ultimo grafico, ci piaccia o no, ci da una misura su quale sia il maggiore mercato. Per questo motivo ci focalizzeremo maggiormente sugli USA, anche se siamo perfettamente consapevoli che il settore è fortemente internazionalizzato, ciò non toglie che farmaci e nuove tecnologie sanitarie trovano il loro primo sbocco proprio negli USA.

Altre considerazioni di tipo qualitativo che caratterizzano il settore Health Care sono:

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Le banche continueranno ad essere in difficoltà… basta che non crollino in un colpo

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Ormai lo sapete: a noi non piace né seguire il mainstream né fare i profeti contrarian a tutti i costi. Siamo degli agnostici, non ci innamoriamo mai di nessuna idea, non abbiamo nessun interesse a deformare la realtà: la guardiamo in faccia e cerchiamo di capire come far profitti.

Questa premessa è d’obbligo visto l’argomento che affronteremo in questo post. Abbiamo messo nel mirino due banche: Banca Popolare dell’Emilia Romagna e Banco BPM.

Per parlare di banche però è necessario capire un po’ il contesto in cui ci muoviamo. Non andiamo troppo indietro nel tempo, ci basta quest’estate: dopo aver fatto fallire 6 banche nel giro di qualche mese (Banca delle Marche, Banca Etruria, Carichieti, Cassa Ferrara, Veneto Banca e Banca Popolare di Vicenza ) ed aver sostanzialmente azzerato l’azionariato di Monte dei Paschi, con sommo giubilo, ci avevano spiegato che la crisi bancaria fosse finita e si potesse tornare a fare redditto. Dite che sono troppo generico? Allora riportiamo un paio di dichiarazioni di due personaggi a caso.

Il primo è Visco, governatore di Bankitalia (che non si è accorta di come sia iniziata ma sa benissimo che ora è finita):

La soluzione delle situazioni aziendali (ndr banche) dissestate e la ripresa economica stanno dissipando i rischi sulla tenuta del sistema

Ed anche il ministro dell’economia Padoan non era da meno:

Il peggio è alle spalle. Siamo a un punto di svolta che trae origine dalla ripresa economica, senza dimenticare il ruolo cruciale delle riforme

Tutto questo veniva dichiarato all’assembla dell’ABI. Riportiamo la fonte che noi consideriamo “mainstream” qui.

Di fronte a queste personaggi così prestigiosi, che occupano ruoli altrettanto prestigiosi, non avremmo dovuto far altro che tirare un sospiro di sollievo… però…

Però è più forte di noi, per valutare un rischio bisogna che prima cerchiamo di capire come mai le cose fossero andate male e quali ripari siano stati attuati. Così ci siam posti qualche domanda:

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Puntare su Tesla ma ridurre il rischio

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La compagnia che analizziamo oggi non ha sicuramente bisogno di presentazioni, parliamo di Tesla. Sicuramente la società di Elon Musk è un “game changer” nel mondo dell’industria dell’automotive. Con le sue auto elettriche ha costretto tutto il mondo dei produttori storici d’auto a rivedere il proprio business.

Come tutte le aziende innovative è estremamente difficile fare una valutazione di carattere fondamentale e compararla con le aziende del suo stesso segmento. Ad esempio negli ultimi 5 anni le vendite di Tesla sono aumentate mediamente del 102,8%! Ossia ogni anno Tesla riesce a vendere più del doppio dell’anno precedente, numeri impressionanti per un settore come quello dell’auto. D’altro canto, malgrado i volumi di vendita crescenti, l’EPS rimane negativo, pari a -13,10%.

Con l’arrivo del model 3 presentato quest’estate, Tesla sta cominciando ad entrare nel mass market con un modello alla portata, se non di tutti, di una grossa fetta di mercato. Anche in questo caso luci ed ombre s’alternano: da una parte per tale modello, solo come pre-ordini, si è raggiunta la cifra record di più di 300,000 ordini. Allo stesso tempo, per ammissione dello stesso Musk, Tesla avrà non poche difficoltà ad affrontare una produzione di queste dimensioni.

Non ultimo rischio da considerare, Continua a leggere…

Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /2

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Nell’articolo precedente abbiamo analizzato l’andamento del mercato immobiliare in Italia e sfatato l’opinione comune che comprare casa sia un investimento sicuro. A fronte di ciò abbiamo fatto un’analisi più generale su tutti i paesi sviluppati ed abbiamo constatato che il mercato in questo caso si è rivelato redditizio anche nella più sfortunata circostanza in cui si fosse deciso di entrare proprio alla vigilia dello scoppio della bolla dei mutui sub prime. A fronte di tale analisi è stato individuato un ETF globale che incorpora varie società immobiliari di tutto il mondo che, tra le altre caratteristiche, devono distribuire almeno il 2% in dividendi.

In questo nuovo articolo dedicato all’immobiliare analizzeremo invece un fondo immobiliare che investe in immobili commerciali prevalentemente mirati alla grande distribuzione.

Più precisamente la holding in questione possiede un portafoglio di importanti immobili commerciali  Continua a leggere…

L’inflazione rallenterà sempre più… ma è possibile avere il 6% di rendimenti

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Ormai sapete che fin dal primo post abbiamo messo in evidenza l’importanza della dinamica dell’inflazione perché essa è un driver per molti temi d’investimento, in primis per coloro che investono in bond, ossia in obbligazioni.

La posizione presa è stata netta: attualmente non ci sono motivi per cui l’inflazione debba salire, posizione contrarian al battage mediatico ancora in voga! Quindi abbiamo detto di stare alla larga da tutto ciò che è “inflation linked” e abbiamo consigliato due prodotti a basso costo che trovate qui. Faccio notare inoltre notare che la scorsa settimana l’ETF con ISIN 

ha pagato la cedola semestrale portando il rendimento da dividendi sopra il 3.8% annuo, a cui si somma una rivalutazione del capitale di 2.15%, con un guadagno complessivo di quasi il 6% ai prezzi attuali (da inizio anno).

Nel corso delle settimane abbiamo avuto diverse conferme:

Oggi, dopo aver letto il bollettino della BCE, diciamo che per tutta la prima metà del 2018 possiamo star tranquilli:

nel primo trimestre del prossimo anno la crescita del prezzi al consumo dell’Area Euro dovrebbe attestarsi attorno allo 0,9%.

…quindi sotto l’1%! Maggiori informazioni potete trovale qui.

In conclusione per chi volesse fare un investimento a basso rischio ma non volesse rinunciare in toto ai rendimenti continuiamo a sostenere la strategia riportato sul primp post.

Investire nell’immobiliare e negli affitti senza comprare casa /1

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Da sempre il mattone è uno degli investimenti preferiti dagli italiani. I motivi di questa preferenza affondano in ragioni storiche e sociali, ma alcune di esse negli ultimi anni sono però venute meno. Cerchiamo di elencarle brevemente ed analizziamo quali sono i pro ed i contro nel modo classico d’investire in questo tipo di asset (comprare direttamente un immobile) per poi iniziare a suggerire altri tipi di strumenti più efficaci e sicuri che consentono d’investire nel settore immobiliare anche per chi non ha liquidità sufficiente per comprare una casa.

  • Storicamente abbiamo dato per scontato che un immobile si rivalutasse nel tempo. Purtroppo, chi ha voluto o dovuto vendere una casa lo sa benissimo, i prezzi negli ultimi anni sono scesi considerevolmente. Il grafico qui sotto riporta i dati ISTAT sull’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia a partire dal 2010. La linea rossa è quella per noi più interessante poiché rappresenta la media pesata tra le nuove abitazioni e quelle già esistenti. In 6 anni si è avuto un deprezzamento medio reale del 15%, per le case esistenti siamo a quasi – 20%. (Spunto di riflessione: c’è qualcuno che sostiene che l’inflazione sia una sciagura per i proprietari, tra il 2010 ed il 2016 abbiamo avuto di tutto ma non certo l’inflazione, anzi…)
  • L’acquisto di un’abitazione viene tipicamente percepito come sicuro, principalmente perché un immobile è un bene tangibile di cui si stabilisce il vero prezzo solo alla stipula di un contratto di compra/vendita, senza percepire quotidianamente l’oscillazione dei prezzi che invece è significativa, come riportato nella figura sopra.
  • Un altro punto debole di un investimento “fai da te” è la mancanza di diversificazione. Infatti di solito chi investe direttamente nell’immobiliare lo fa con uno o due immobili e molte volte impiegando più del 50% del proprio patrimonio. Se poi si tiene conto della tassazione sulle seconde case e del tasso di morosità degli affitti che sta aumentando di anno in anno (qui qualche dato), un investimento si può trasformare in un costo.
  • Come ultimo aspetto a medio-lungo termine c’è l’aspetto demografico/salariale che in parte si collega al primo post di questo blog. Infatti sappiamo che demograficamente l’Italia è un paese che sta invecchiando e che ha un crescita demografica nulla, addirittura sarebbe negativa senza il fenomeno dell’immigrazione. Quindi vuol dire che nel futuro la domanda non crescerà. Non solo: i nuovi acquirenti avranno minore disponibilità della generazione precedente sia per le politiche di deflazione salariale sia appunto per il fenomeno dell’immigrazione.

Stabilito ciò, se conoscete bene sia la zona che l’immobile su cui desiderate investire e se avete disponibilità almeno 5 volte, il suo prezzo potete anche pensare di acquistare in maniera diretta, altrimenti esistono strumenti più efficienti che permetto di avere un’esposizione diversificata sul mercato immobiliare.

 

Questo è il primo post Continua a leggere…